Bonn (ots)
HWWI berechnet, wo Käufer*non… in Deutschland noch gute Bedingungen finden. 37 Regionen eröffnen moderate Kaufpreise und prognostizierte Preiszuwächse solange bis 2035. Ein Drittel welcher Landkreise und Städte weist schon ein sehr hohes Preisniveau hinaus
Die Preise für jedes Wohnimmobilien in Deutschland bleiben hinaus hohem Niveau: 2022 mussten Käufer*non… in neun von zehn Landkreisen und kreisfreien Städten für jedes eine durchschnittliche Eigentumswohnung erneut mehr verteilen wie im Vorjahr. Non… v. H. welcher Regionen ist welcher Kaufpreis zweitrangig im Vergleich zu den Jahresnettokaltmieten für jedes eine gleichgroße Wohnung gestiegen, ergibt eine Untersuchung des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für jedes die Postbank. Mit Blick nachher vorne erwarten die Expert*non… reale, damit inflationsbereinigte, Preisanstiege solange bis 2035 insbesondere in den größten sieben Metropolen und ihrem Umland, in vielen weiteren Großstädten sowie in Landkreisen im Süden und Nordwesten. Mit sinkenden Rühmen rechnen die Fachleute dagegen in weiten Teilen Ostdeutschlands.
Investitionen Eigentumswohnungen können sich dem Postbank Wohnatlas zufolge trotz des generell hohen Preisniveaus in Deutschland noch lohnen – unter zwei Voraussetzungen: verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Option hinaus weitere reale Wertsteigerungen. Zweierlei Bedingungen gerecht werden derzeit vor allem 37 Regionen in Deutschland, nach sich ziehen Expert*non… des HWWI für jedes den Investitionschancen-Non… im “Postbank Wohnatlas 2023” berechnet.
Welcher seit dieser Zeit Jahren bestehende Trend, dass die Kaufpreise stärker wie die Mieten steigen, hat sich 2022 fühlbar abgeflacht: Die Nettokaltmieten 2022 verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte nominal um 4,5 v. H., dasjenige Plus im Rahmen den Kaufpreisen lag mit 6,2 v. H. nur noch leichtgewichtig darüber. Im Vorjahr hatten die Kaufpreise noch 12,4 Prozentpunkte stärker wie die Mietpreise zugelegt.
Ebendiese Schöpfung spiegelt sich zweitrangig im sogenannten Vervielfältiger wider, welcher abbildet, wie viele Jahresnettokaltmieten für jedes eine gleich große Eigentumswohnung zu zahlen wären. Er blieb 2022 weitgehend stabil hinaus hohem Niveau und stieg innerhalb Jahresfrist im Durchschnitt darüber hinaus ganz Landkreise und kreisfreien Städte um 0,4 hinaus 29 Jahresnettokaltmieten. Zwischen 2020 und 2021 hatte er sich noch um 2,7 Jahresmieten erhoben. Ein Drittel welcher Regionen weist mit einem Vervielfältiger größer wie 30 ein sehr hohes Preisniveau hinaus. Dies betrifft die Küstengebiete, die Big 7, viele weitere Großstädte und weite Teilen Bayerns. Gleichwohl dasjenige Umland einiger Metropolen wie Hauptstadt von Deutschland und München, im Gegensatz dazu zweitrangig Frankfurt an der Oder und Stuttgart weist hohe Werte hinaus. Niedrige Vervielfältiger unter 22,5 sind in aller Regel im ländlichen Raum welcher Bundesländer Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen zu finden, teilweise zweitrangig in Niedersachsen und Rheinland-Pfalz.
Hohe Diskrepanz zwischen Pacht und Kauf an Küsten, in Bayern und in den Big 7
Wer sich eine Eigentumswohnung an den Küsten und hinaus den Inseln welcher Nord- und Ostsee kaufen möchte, muss derzeit sehr viel investieren – sowohl gänzlich wie zweitrangig in Jahresnettokaltmieten ausgedrückt. 2022 wies welcher Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt den größten Vervielfältiger (89,3) hinaus. In den Top Ten liegen zweitrangig die an welcher mecklenburg-vorpommerschen Ostsee gelegenen Landkreise Rostock (57,1) und Vorpommern-Rügen (57,3) sowie die Landkreise Aurich und Leer mit den ostfriesischen Inseln an welcher niedersächsischen Nordseeküste sowie Dithmarschen und Ostholstein in Schleswig-Holstein. Daneben laufen zweitrangig in den bayrischen Ferienregionen mit den Landkreisen Miesbach (53,7), Garmisch-Partenkirchen (48,0) und Starnberg (42,4) die Kaufpreise den Mieten davon.
Von einer hohen Diskrepanz zwischen Pacht und Kaufpreis waren 2022 zweitrangig viele Großstädte betroffen. Den höchsten Vervielfältiger unter den Big 7-Metropolen hatte Hamburg mit 43,5 – ein Zunahme um 0,3 im Vergleich zu 2021. Gleichwohl in München und Hauptstadt von Deutschland zu tun sein Käufer*non… mehr wie 40 Jahresnettokaltmieten für jedes eine gleich große Eigentumswohnung zahlen. Schon ging welcher Vervielfältiger – verschieden wie in den Vorjahren – hier leichtgewichtig zurück: In München sank er um 1,2 Jahresnettokaltmieten, in Hauptstadt von Deutschland um 1,0. In Düsseldorf nahm welcher Vervielfältiger im Vergleich zum Vorjahr/ innerhalb Jahresfrist um 0,7 hinaus 37,7 ab. Gleichwohl jenseits welcher Big 7 weisen Städte wie Potsdam (39,6) in Brandenburg, Rosenheim (39,2), Landshut (37,3) und Regensburg (35,3) in Bayern sowie Rostock (36,3) in Mecklenburg-Vorpommern mit Werten darüber hinaus 35 sehr hohe Vervielfältiger hinaus. Während er in den drei bayrischen Städten gegensätzlich dem Vorjahr um 2,9, 3,1 und 1,8 weiter zulegte, ging er in Rostock um 3,3 und Potsdam um 1,7 zurück.
“In jedenfalls vier von zehn deutschen Regionen sind die Kaufpreise in Relation zu den Nettokaltmieten in 2022 gesunken, dasjenige macht Eigentumswohnungen dort attraktiver wie ein Jahr zuvor. Z. Hd. Selbstnutzer*non… kann sich welcher Kauf einer Eigentumswohnung im Vergleich zur Pacht somit früher rentieren”, sagt Manuel Beermann, zuständig für jedes dasjenige Immobiliengeschäft welcher Postbank. “Im Gegensatz dazu zweitrangig im Rahmen dieser positiven Schöpfung bedarf welcher Immobilienkauf in Regionen mit hohem Vervielfältiger einer sorgfältigen Prüfung. Denn er birgt immer dasjenige Risiko, dass künftige Preissteigerungen schon in die aktuelle Priorisierung eingeflossen sind und beim Wiederverkauf Verluste entstehen.”
Wo sich welcher Kauf noch lohnt
Wer ein potenzielles Kaufobjekt bewertet, sollte neben dem Verhältnis von Preis und Pacht zweitrangig die künftige reale Preisentwicklung unter Berücksichtigung welcher Kaufkraft heraufziehen. Die Ertragschancen für jedes Selbstnutzer*non… sind umso höher, je niedriger welcher regionale Vervielfältiger ist und je höher die erwartete künftige reale Preissteigerung ausfällt. Z. Hd. Vermieter*non… gelten die gleichen Kriterien, da die anfängliche Mietrendite umso höher ausfällt, je niedriger sich welcher Vervielfältiger darstellt. Z. Hd. 134 Regionen in Deutschland errechneten sich 2022 Vervielfältiger von mehr wie 30 – welches ein sehr hohes Preisniveau bedeutet. Darunter entscheiden sich manche Gebiete, für jedes die dasjenige HWWI eine negative Preisentwicklung vorhersagt. In diesen Regionen würden Käufer*non… Eigentumswohnungen zu einem sehr hohen Preis erwerben und zu tun sein künftig voraussichtlich Wertverluste hinnehmen. Z. Hd. 41 welcher hochpreisigen Regionen prognostiziert dasjenige Institut hingegen reale Wertzuwächse zwischen 0,5 und 1 v. H. pro Jahr und für jedes 36 Landkreise und kreisfreie Städte sogar mehr wie 1 v. H. pro Jahr solange bis 2035. Die Städte Potsdam, Leipzig und München sowie welcher Landkreis Erding liegen mit erwarteten realen Wertzuwächsen von mehr wie 2 v. H. an welcher Spitze des Feldes.
37 Regionen mit guten Investitionschancen, darunter sieben mit moderatem Kaufpreis
Im Investitionschancen-Non… hat dasjenige HWWI aus allen 400 deutschen Regionen die 37 Gebiete herausgefiltert, die nun noch gute Bedingungen für jedes Kaufinteressierte eröffnen. Die sieben Großstädte, drei Mittelstädte und 27 Landkreise in elf Bundesländern hatten 2022 vergleichsweise moderate Vervielfältiger von unter 27,5 und versprechen zusammen steigende Werte welcher Eigentumswohnungen solange bis 2035. Mehr wie die Hälfte davon befindet sich im nordwestlichen Teil Deutschlands – mit solo zwölf Regionen aus Niedersachsen sowie dem Stadtstaat Bremen. Sechs Gebiete liegen in NRW.
Wer den Kern hinaus zusammenführen möglichst geringen Kaufpreis gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten legt, findet unter den 37 Regionen sechs Landkreise und eine Stadtkreis mit einem Vervielfältiger von maximal 25. Synchron sind die realen Wertzuwächse solange bis 2035 dort positiv.
Welcher Regionalverband Saarbrücken im Saarland wies 2022 unterdies unter den sieben Top-Regionen mit 22,1 den niedrigsten Zahl hinaus (2021: 23,1). Dasjenige erwartete reale Preisplus beträgt dort 0,37 v. H. pro Jahr, dasjenige zweithöchste in dieser Posten. Z. Hd. die Stadt Delmenhorst in Niedersachsen mit dem zweitniedrigsten Vervielfältiger von 23,4 rechnet dasjenige HWWI hingegen nur mit einem Preiszuwachs von 0,03 v. H.. Den stärksten Zunahme welcher Kaufpreise erwarten die Fachleute mit 0,62 v. H. in welcher Grafschaft Bentheim, die ebenfalls in Niedersachsen liegt.
Die Top 7 im Rahmen den Investitionschancen in Deutschland
Vervielfältiger 2022* maximal 25,0 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2022 – 2035** größer wie 0,0 v. H.
1. Reihe
2. Stadt/Ring
3. Land
4. Vervielfältiger
5. Preistrend
1.)...2.)................................3.).........................4.).......5.)......
1.....Regionalverband Saarbrücken........Saarland....................22,1......0,37%
2.....Delmenhorst, Stadt.................Niedersachsen...............23,4......0,03%
3.....Peine, Landkreis...................Niedersachsen...............23,5......0,08%
4.....Osterholz, Landkreis...............Niedersachsen...............24,0......0,27%
5.....Grafschaft Bentheim, Landkreis.....Niedersachsen...............24,8......0,62%
6.....Ludwigslust-Parchim, Landkreis.....Mecklenburg-Vorpommern......24,8......0,06%
7.....Rothenburg (Wümme), Landkreis......Niedersachsen...............24,8......0,28%
* Kaufpreis wie Vielfaches welcher Jahresnettokaltmiete
** in v. H. pro Jahr (real)
Hier sortiert nachher niedrigstem Vervielfältiger.
Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI
“Welcher Investitionschancen-Non… wirft ein Schlaglicht hinaus Regionen mit einer günstigen Verknüpfung von erwarteten Kaufpreisrenditen und einem moderaten Verhältnis von Kaufpreis zu regionalen Mieten. Z. Hd. Interessent*non… umsetzen so Landkreise und kreisfreie Städte ins Gesichtskreis, die zuvor im Rahmen welcher Suche noch nicht im Kern standen”, sagt Beermann.
Weitere vielversprechende Städte und Kreise mit leichtgewichtig erhöhten Kaufpreisen
Kaufinteressierte, die fertig sind, für jedes positive Wertzuwächse größer wie 0,5 v. H. pro Jahr leichtgewichtig erhöhte Vervielfältiger solange bis maximal 27,5 in Kauf zu nehmen, könnten in vier Landkreisen und drei Städten fündig werden. Z. Hd. die Stadt Jena erwartet dasjenige HWWI ein Plus im Rahmen den Kaufpreisen von 1,23 v. H. pro Jahr, denen ein Vervielfältiger von 26,8 gegenübersteht. Ebenfalls noch relativ gute Bedingungen bestätigen die Expert*non… den Landkreisen Oldenburg und Gifhorn in Niedersachsen, Tuttlingen und Waldshut in Kraulen-Württemberg sowie den kreisfreien Städten Worms und Frankenthal (Pfalz) in Rheinland-Pfalz.
Nicht günstig, im Gegensatz dazu mit fühlbar positiver Wertentwicklung
Vervielfältiger 2022* zwischen 25 und 27,5 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2022 – 2035** größer wie 0,5 v. H.
1. Reihe
2. Stadt/Ring
3. Land
4. Vervielfältiger
5. Preistrend
1.)...2.)...............................3.)........................4.)........5.)......
1.....Jena, Stadt.......................Thüringen..................26,8.......1,23%
2.....Oldenburg, Landkreis..............Niedersachsen..............26,7.......0,89%
3.....Tuttlingen, Landkreis.............Kraulen-Württemberg..........27,3.......0,75%
4.....Gifhorn, Landkreis................Niedersachsen..............25,9.......0,73%
5.....Worms, kfr. Stadt.................Rheinland-Pfalz............25,3.......0,56%
6.....Waldshut, Landkreis...............Kraulen-Württemberg..........27,0.......0,53%
7.....Frankenthal (Pfalz), krf. Stadt...Rheinland-Pfalz............27,1.......0,51%
* Kaufpreis wie Vielfaches welcher Jahresnettokaltmiete
** in v. H. pro Jahr (real)
Hier sortiert nachher Höhe des prognostizierten Kaufpreiswachstums.
Quellen: BBSR (2022), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2023), Statistisches Bundesamt und Landesämter, Berechnungen HWWI
Insgesamt eröffnen 37 Regionen die für jedes Investoren günstige Verknüpfung von Vervielfältigern solange bis 27,5 und steigenden Kaufpreisen in den kommenden Jahren. Neben den schon genannten 14 Regionen plumpsen darunter 23 Landkreise und Städte mit Vervielfältigern zwischen 25 und 27,5 und einer realen Wertentwicklung zwischen 0 und 0,5 v. H.. Die Städte Wolfsburg (Niedersachsen) und Ludwigsburg am Rhein (Rheinland-Pfalz) kombinieren etwa zusammenführen Vervielfältiger von kurz darüber hinaus 25 mit einem prognostizierten Kaufpreiswachstum von 0,44 v. H. pro Jahr.
Kaufinteressiere, für jedes die ein noch höherer Vervielfältiger zwischen 27,5 und 30 in Frage kommt, können in weiteren sieben Regionen eine positive Preisentwicklung von mehr wie 0,75 v. H. pro Jahr erwarten. Die beste Verknüpfung intrinsisch dieser Variable bietet welcher Landkreis Weitläufig-Gerau in Hessen: Wohnungsbesitzer*non… können dort mit einem Wertzuwachs von 1,17 v. H. pro Jahr rechnen, im Rahmen einem Vervielfältiger von 28,1. Vereinen gleich hohen Vervielfältiger zusammen mit einem prognostizierten Preiswachstum von 1,08 v. H. bietet welcher Landkreis Lörrach in Kraulen-Württemberg. Gleichwohl welcher Landkreis Biberach in Kraulen-Württemberg lässt hinaus Wertzuwächse von 1,16 v. H. wünschen – doch mit einem recht hohen Vervielfältiger von 29,5.
Wohneigentum für jedes Selbstnutzer*non… trotz leichter Wertverluste?
In 109 Regionen zu tun sein Interessierte beim Kauf einer Eigentumswohnung mit Wertverlusten von mehr wie 0,75 v. H. pro Jahr solange bis 2035 rechnen – von dort ist dort große Vorsicht geboten.
Z. Hd. Selbstnutzer*non…, die keinen Wiederverkauf anstreben, oder sehr langfristig orientierte Vermieter*non… könnte jedoch ein Investment in sechs Regionen mit leichtgewichtig negativer prognostizierter Preisentwicklung, im Gegensatz dazu einem Vervielfältiger von weniger wie 25 interessant sein. Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet hat, könnte wie Eigentümer*in hinaus längere Sicht günstiger kutschieren. Denn je weniger welcher Vervielfältiger ausfällt, umso kürzer ist welcher Zeitraum, solange bis sich ein Kauf gegensätzlich Pacht rechnet. So bietet die Stadt Emden in Niedersachsen im Rahmen einem leichtgewichtig negativen erwarteten Preistrend von negativ 0,16 v. H. pro Jahr zusammenführen im Vergleich niedrigen Vervielfältiger von 21,3. Z. Hd. den niedersächsischen Landkreis Nienburg (Weser) und die schleswig-holsteinische Stadt Neumünster prognostiziert dasjenige HWWI mit 0,08 und 0,05 v. H. die geringsten Wertverluste dieser Kategorie im Rahmen Vervielfältigern von kurz darüber hinaus 23.
“Z. Hd. langfristig orientierte Selbstnutzer*non… kann eine Eigentumswohnung trotz prognostizierter leichter Wertverluste Vorteile eröffnen – etwa im Rahmen einer Vorsorgestrategie oder für jedes mietfreies Wohnen im Gefährte”, sagt Beermann. “Dasjenige gilt im Gegensatz dazu nicht pauschal. Objekte in den Regionen können sich stark in Position, Einrichtung, Energiestandard und Bausubstanz unterscheiden – und sollten von dort genau geprüft werden.”
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2023
Welcher Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional solange bis hinaus Kreisebene beleuchtet. Z. Hd. die vorliegende Untersuchung, die den dritten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter welcher Rohrfernleitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
Pressekontakt:
Postbank
Oliver Rittmaier
+49 228 920 12126
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